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mutui


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PER SAPERNE DI PIU’
SEMPLICE GUIDA AL TUO MUTUO


• MUTUO A TASSO FISSO
La soluzione migliore per finanziare l’acquisto della casa senza correre rischi è la scelta del mutuo a tasso fisso. Con un mutuo a tasso fisso l’importo di ogni rata, e la sommatoria delle rate capitale + interessi, sono noti e stabiliti al momento della sottoscrizione del contratto. Di contro la percentuale degli interessi è sicuramente più elevata, ma si ottiene la tranquillità di una rata costante. Per il mutuo a tasso fisso, quasi tutte le banche hanno la possibilità di erogare il finanziamento fino al 100% del valore dell’immobile con durate anche fino a 30 anni.

• MUTUO A TASSO VARIABILE
Con questa tipologia di mutuo, l’ammontare degli interessi dipende dall’andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro. E’ formato da due componenti, ovvero l’euribor a cui va sommato lo spread: l’euribor è determinato dal mercato, pertanto non è negoziabile, mentre lo spread è l’elemento sul quale è possibile trattare. Tutti i mutui stipulati a tasso variabile subiranno delle variazioni della rata da restituire, al variare di questo parametro le rate vengono adeguate di conseguenza, ricalcolando il tasso effettivo applicato sul debito residuo.

• MUTUO A TASSO MISTO
Si tratta di un mutuo a metà tra il tasso fisso e il tasso variabile. Offre l’opportunità di gestire in modo flessibile il finanziamento, permettendo di scegliere di partire con il tasso fisso o il tasso variabile e rivedere la scelta in tutte le date di scadenza dei periodi previste in contratto. Il mutuo a tasso misto con partenza a tasso fisso, viene generalmente scelto da coloro che, almeno per i primi anni, nono possono correre il rischio di un eventuale aumento della rata.

• MUTUO A TASSO BILANCIATO
Offre la possibilità di strutturare l’importo complessivo tra tasso fisso e tasso variabile, come fossero due mutui distinti, ideale per coniugare la flessibilità del tasso variabile alla sicurezza del tasso fisso. E’ consigliabile a chi vuole limitare il rischio di un tasso variabile abbinando i benefici del tasso fisso, pertanto per la parte di mutuo regolata a tasso fisso, il tasso viene stabilito al momento dell’erogazione, ed è determinato dalla somma dell’eurirs (rilevato al momento del contratto) a cui va sommato lo spread, concordato con la banca. Per la parte di mutuo regolata a tasso variabile, invece, il tasso viene determinato mensilmente in base ad un parametro di riferimento euribor, maggiorato di un importo fisso, quale lo spread, elementi entrambi definiti alla stipula del contratto di mutuo e non sono modificabili per tutta la durata del finanziamento.

• MUTUO CAPPED-RATE
Il mutuo a tasso protetto, è un finanziamento in cui l’ammontare degli interessi dipende dall’andamento dell’indice di riferimento, legato al costo del denaro (euribor). Permette di fissare a priori un tetto massimo al tasso d’interesse per tutelarsi da un aumento dei tassi stessi. La peculiarità di questi mutui sta nel fatto che il tasso d’interesse non potrà mai andare oltre un limite predefinito dal contratto;
- se il tasso è inferiore al tetto massimo, il calcolo degli interessi sarà conforme al mutuo a tasso variabile;
- se il tasso è superiore alla soglia del tetto massimo, la rata sarà comunque calcolata in base al tasso massimo garantito dal contratto.

• MUTUO A RATA COSTANTE E TASSO VARIABILE
Tale mutuo prevede il mantenimento della rata costante che viene determinata al momento dell’erogazione. Questo tipo di mutuo offre il vantaggio di mantenere la rata bloccata anche se il tasso è variabile, riuscendo a coniugare la convenienza del tasso variabile alla serenità della rata fissa. Di contro, se i tassi aumentano, si avrà un aumento della quota interessi.

• MUTUO AFFITTO
E’ un mutuo a tasso variabile e rata crescente. Nasce per coniugare i vantaggi del mutuo a tasso variabile con la tranquillità di una rata costante. E’ il prodotto fatto su misura per chi vuole comprare casa, invece di pagare l’affitto ed è disposto ad accorciare o allungare la durata del rimborso. E’ da scegliere con molta cautela soprattutto se si prevede una durata superiore ai 10-15 anni, da evitare se esiste l’intenzione di non portarlo a termine o se si prevede di vendere la casa tra qualche anno per ricomprane un’altra.


• La detrazione fiscale degli interessi del mutuo
Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa, può portare in detrazione dalle imposte sui redditi il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori relativi al mutuo.
La detrazione degli interessi passivi è ammessa quando ricorrono i seguenti requisiti:
  - l’immobile è acquistato dal mutuatario;
  - l’immobile è destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare entro un anno dall’acquisto;
  - l’acquisto dell’immobile è avvenuto nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.
In caso di acquisto di un immobile da ristrutturare, per usufruire della detrazione degli interessi passivi, l’immobile deve essere adibito a dimora abituale entro due anni dall’acquisto. Anche in questo caso i requisiti per usufruire delle agevolazioni fiscali sono:
  - il mutuatario deve essere proprietario dell’immobile;
  - l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale del mutuatario entro sei mesi dalla fine dei lavori;
e’ possibile continuare ad usufruire delle detrazioni fiscali anche in caso di sostituzione del mutuo, o in caso di surroga.

• La sostituzione del mutuo
e’ la soluzione tradizionale più semplice ma anche la più costosa: si estingue il vecchio mutuo, si cancella la vecchia ipoteca, viene acceso un nuovo mutuo, e si iscrive una nuova ipoteca. Il nuovo mutuo può essere erogato anche dallo stesso istituto di credito. Lo scopo della sostituzione del mutuo è quello di accedere ad un nuovo prestito a condizioni migliori, un tasso più basso o uno spread più contenuto.
Non sono previste agevolazioni fiscali per il nuovo mutuo, mentre le spese da sostenere sono identiche a quelle del precedente mutuo:
  - dovremo se richieste riconoscere alla banca le spese accessorie;
  - pagare la penale per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo, nell’ipotesi e nella misura in cui essa è ancora prevista;
  - la parcella del notaio, il cui intervento è reso necessario per l’iscrizione della nuova ipoteca;
  - l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo 0,25% della somma erogata se si tratta di acquisto o ristrutturazione della prima casa, 2% in caso di mutuo contratto per acquisto o ristrutturazione di una seconda casa.

• La rinegoziazione del mutuo
La rinegoziazione del mutuo è una operazione con la quale vengono rinegoziate alcune condizioni del contratto di mutuo che rimane lo stesso e con la stessa banca, ma vengono modificate alcune delle sue condizioni, come la modalità di calcolo del tasso, la durata, l’importo della rata e lo spread applicato. Se la banca accetta di rinegoziare il mutuo, e quando le modifiche concordate sono solo a vantaggio del mutuatario, possono essere stipulate anche con una scrittura privata non autenticata; in questo caso l’operazione sarà a costo zero.

• La surrogazione del mutuo
Consente al debitore di sostituire il creditore iniziale, senza necessità di consenso di quest’ultimo. Con questa operazione si può spostare il proprio mutuo da una banca all’altra per ottenere delle condizioni più vantaggiose; il vecchio mutuo invece deve essere necessariamente estinto, se ne accende uno nuovo e la vecchia ipoteca servirà a garantire il nuovo mutuo. Inoltre la surrogazione è molto più conveniente rispetto alla sostituzione, che prevede la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione della nuova:
  - non sono dovute commissioni, spese di istruttoria e di perizia;
  - non è dovuta l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo;
  - non sono dovute le imposte di registro, ipotecarie e il bollo per l’operazione di surrogazione dell’ipoteca;
  - si mantiene la detraibilità fiscale degli interessi passivi sul nuovo mutuo;
  - non si paga la penale per l’estinzione del vecchio mutuo;
  - le spese notarili sono inferiori a quelle per l’iscrizione di una nuova ipoteca.
Utilizzando la surrogazione, non è possibile stipulare un nuovo mutuo di importo superiore a quello precedente, pertanto chi ha bisogno di una somma maggiore, deve necessariamente ricorrere alla sostituzione del vecchio mutuo con uno nuovo, iscrivendo anche una nuova ipoteca.

T.A.E.G.
Il T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale) è un tasso di interesse che riassume il costo complessivo di un finanziamento. Include il tasso di ingresso del mutuo, il tasso a regime del mutuo, le spese di istruttoria pratica, l’imposta sostitutiva, l’assicurazione obbligatoria per il mutuo contro scoppio e incendio dell’immobile dato in ipoteca, le spese di incasso delle rate. Non include altri costi come le spese a titolo di penale per estinzione anticipata del mutuo; inoltre per valutare la convenienza di due mutui è sufficiente comparare il loro relativo TAEG, in quanto è il miglior parametro per giudicare la convenienza di un mutuo.

SPREAD
Rappresenta il ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base, nonché l’EURIBOR, che viene rilevato giornalmente, a cui le banche si approvvigionano del denaro acquistandolo, per poi rivenderlo al cliente ricaricato ovviamente dello spread, che comprende sia il margine di guadagno, che le spese di gestione e i rischi dell’operazione. Lo spread, non è un valore fisso, ma varia a seconda del tipo di mutuo, del cliente, della durata e delle condizioni di mercato, e dalla banca. Si avrà così che il rimborso di un mutuo a tasso variabile, sarà dato dalla somma Euribor + spread; mentre il rimborso di un mutuo a tasso fisso, verrà allo stesso modo calcolato dalla somma data dal parametro di riferimento IRS + spread.

TASSO DI USURA
Per combattere i tassi usurai il Ministero del Tesoro, rileva ogni 3 mesi i tassi di interesse medi praticati dalle banche e dagli istituti finanziari nel corso dell’ultimo trimestre; i tassi medi rilevati (TEGM) uno per i mutui a tasso fisso ed uno per i mutui a tasso variabile, aumentati di un ulteriore 50%, costituiscono il “tasso soglia”, applicabile da banche e finanziarie, oltre il quale si configura il reato di usura, pertanto gli interessi sono dovuti solo nella misura legale.


DOCUMENTAZIONE DA ALLEGARE ALLA DOMANDA DI MUTUO

Documenti personali necessari per individuare esattamente i richiedenti.
• Fotocopia di un documento d’identità
• Fotocopia del codice fiscale.

Certificati anagrafici:
• Certificato di residenza Indica la residenza e la data di immigrazione nel Comune, rivelandosi utile per le ricerche sui protesti che vengono eseguite in base al nome, cognome e indirizzo di residenza.
• Certificato storico di residenza. Richiesto in caso di rilevazione di protesti, per capire se si tratta solo di omonimia.
• Certificato di stato di famiglia in carta semplice dei mutuatari e degli eventuali datori di ipoteca necessario per verificare i carichi di famiglia dei richiedenti.
• Eventuale estratto per riassunto atto di matrimonio dei mutuatari e degli eventuali datori di ipoteca o in alternativa
• Certificato di Stato Libero a conferma dell'inesistenza di vincoli coniugali

Se il richiedente è separato o divorziato, sarà certamente richiesto:
• Copia della sentenza di divorzio o separazione (per verificare l’effettivo stato civile del richiedente)
• Copia dell’omologa di separazione o divorzio. (per verificare se il mutuatario è tenuto alla corresponsione di qualche assegno di mantenimento)


Documenti che attestino la condizione lavorativa e reddituale che consentono alla banca di valutare la capacità di rimborso.
• Fotocopia modello CUD 730 UNICO per i lavoratori dipendenti: copia delle ultime buste paga, eventuale dichiarazione del datore di lavoro circa il tipo di assunzione (tempo indeterminato)
• Per i lavoratori autonomi e i liberi professionisti Copia delle ultime dichiarazioni dei redditi, certificato di iscrizione alla camera di commercio se lavoratori autonomi, certificato di iscrizione all'albo professionale se liberi professionisti.

Documenti relativi all’immobile:
• Fotocopia compromesso
• Fotocopia atto di provenienza (Il rogito, l'atto di donazione, la successione o anche una sentenza d’usucapione)
• La planimetria catastale dell'unità immobiliare (scheda catastale).
• Nel caso in cui l'edificio sia stata realizzato su terreno in diritto di superficie bisognerà allegare anche una copia della Convenzione stipulata tra Comune e costruttore.

Se l’immobile è stato oggetto di sanatoria edilizia per verificare la regolarità urbanistica sarà richiesto:
• Copia della richiesta di sanatoria
• Copia delle oblazioni (multe) pagate.

In casi particolari (lavoratore autonomo non dipendente, o richiedente con reddito non elevato rispetto all’importo del mutuo), è richiesta da alcune Banche documentazione aggiuntiva a quella già citata. Questo per verificare se il reddito del mutuatario è superiore a quanto dichiarato, o per verificare se il mutuatario dispone dell'importo per coprire la differenza tra il prezzo d’acquisto dell’immobile e l'importo del mutuo richiesto e per le spese notarili e le imposte.
• Copia degli estratti conto bancari
• Copia di eventuali investimenti in essere.

SPESE ASSOCIATE AL MUTUO
L’accensione di un mutuo comporta il pagamento di una serie di spese aggiuntive, che vanno a sommarsi all’importo delle rate da rimborsare periodicamente alla banca.

Alcune di queste spese sono:
  - Spese di istruttoria: fase in cui la banca compie tutte le formalità necessarie all’erogazione del muto; tali spese variano da banca a banca.
  - Perizia: eseguita solitamente da tecnici di fiducia della banca, ed è finalizzata ad accertare il valore di mercato dell’immobile;
  - Costi notarili: alla sottoscrizione del rogito, il notaio incasserà oltre al suo onorario per l’atto di compravendita e l’atto di mutuo, anche le imposte dovute allo Stato.
  - L’imposta sostitutiva: i finanziamenti a medio - lungo termine sono soggetti a d imposta sostitutiva dovuta dalla banca;
  - Costi assicurativi: le polizze incendio e scoppio (obbligatorie), che servono a tutelare il mutuatario da eventi direttamente collegati all’abitazione; la polizza sulla vita (facoltativa), varia in base al valore dell’immobile, all’importo erogato e alla durata del mutuo; le polizze protezione mutui (facoltative), servono a tutelare il mutuatario in caso di eventi che possono compromettere la sua capacità di rimborso;
  - Spese di gestione: come ad esempio le spese di incasso rata;
  - Penali: tutti i costi di estinzione del mutuo, come l’ammontare della penale prevista in caso di anticipata estinzione o le spese di cancellazione dell’ipoteca;


COMPENSO DEL NOTAIO
Quando la vendita è effettuata contestualmente al mutuo, solitamente il notaio pratica una riduzione del proprio onorario che viene applicato sulla compravendita o sul mutuo. Facciamo ad esempio il calcolo dell’onorario del notaio relativo all’atto di mutuo ipotizzando che l’ipoteca iscritta sull’immobile sia uguale al doppio del capitale erogato, pertanto se viene richiesto un capitale di € 100.000 dovremo calcolare il compenso del notaio sull’ipoteca di € 200.000 circa. Agli importi per il calcolo dell’onorario notarile bisogna aggiungere l’IVA del 20% sul compenso e le tasse alle pubbliche amministrazioni ( in particolare all’archivio notarile ed all’agenzia del territorio)
• Tassa archivio
• Diritti di conservatoria e catastali
• Visura ipotecaria.

Gli acquirenti che hanno dichiarato nell’atto notarile il prezzo reale pagato, potranno portare in detrazione gli interessi passivi dei mutui per l’intera durata del mutuo.

IPOTECA
E’ la principale e più efficace garanzia richiesta dall’istituto di credito per concedere un mutuo; serve a tutelare la banca contro il pericolo di insolvenza e si costituisce mediante l’iscrizione sui pubblici registri immobiliari. Poiché lo stesso immobile potrebbe essere colpito da più ipoteche, queste vengono classificate con il “grado di iscrizione”, il quale dipende dalla data in cui la richiesta viene presentata al Conservatore dei registri immobiliari, mediante la “nota di iscrizione”: si avranno così ipoteche di primo grado, di secondo grado, etc. L’ipoteca concessa alla banca a garanzia del mutuo è solitamente di 1° grado. L’iscrizione dell’ipoteca non produce costi diretti, ma provoca un aumento dei costi notarili.

FIDEJUSSIONE
E’ il negozio giuridico tramite il quale un soggetto,chiamato fideiussore, garantisce un’obbligazione altrui obbligandosi personalmente nei confronti del creditore del rapporto obbligato. E’ una garanzia personale, perché non accede ad un bene, ma alla persona che la promette.
In particolare la fideiussione omnibus si caratterizza per la presenza di due clausole:
- garanzia a prima richiesta e senza eccezioni: stabilisce che il fideiussore è tenuto a pagare a semplice richiesta scritta dalla banca, senza sollevare eccezioni pertinenti al debito garantito;
- clausola estensiva: estende la copertura fideiussoria a tutti i debiti che un determinato soggetto si troverà ad avere nei confronti della banca.

LEGGI A RIGUARDO
- Decreto Bersani;
- Legge 191 /2004;
- Legge 28 02 2000 n.24;
- Decreto legge 29 12 2000 n.394;
- Legge 108 1996;
- DPR 22 dicembre 1986 n.917.

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